金地威新张晋元:营商环境是做产业园的首要考量 | 园区PLUS
发布日期:2024-04-25 10:55    点击次数:120

经济观察报 记者 田国宝9月下旬,金地威新在广州黄埔的产业园开园。

黄埔区是广州医药产业重镇,聚集了包括百济神州、诺诚健华、康方药业、迈普再生医学、博济医药在内的生物医药和大健康企业超过3500家。

这也是金地将黄埔园区产业定位为生命科学的主要原因。在广州黄埔生物医药园区开园的前一天,经济观察报专访了张晋元。张晋元从业经历丰富,曾在IBM、麦肯锡、万科等多家企业任职,2019年底加入金地集团,担任金地集团助理总裁、金地威新总经理,主要负责金地威新产业园区业务。在两个小时的采访中,他讲了关于产业园区投资、选址、开发、建设和运营等多个实操领域的细节。

张晋元说,一个城市的营商环境对做产业园至关重要,无论是产业园区选址、产业准入等开发建设运营阶段,还是后期园区做公募REITs申报退出,均需要与地方政府频繁互动,好的营商环境可以让企业和地方经济实现双赢。

对于产业园区的核心竞争力,张晋元认为,一个产业园区或者一家产业园区运营企业,核心竞争力就是打通从孵化、投资到全过程服务的能力,但这种能力并非一朝一夕可以获得,需要逐步积累。

生物医药园选址苛刻

经济观察报:黄埔科创园二期为什么要把生物医药作为核心产业?

张晋元:第一,从自身发展战略来讲,我们想在生物医药方向做一些尝试。黄埔是华南生物医药产业聚集地,产业氛围和技术沉淀比较好,产业基础与我们的目标正好匹配。

第二,满足生物医药客户的特殊需求,有一些专业客户,尤其是生命科学类客户对园区硬件、软件、服务有特殊需求,一般园区满足不了,所以我们需要做高度适配的产品。

第三,过去几年,生物医药发展非常迅猛,一是因为疫情原因;二是因为大量华人科学家回国技术创业。生物医药行业发展快,对主题园区的需求增长也快。这是基于市场需求的因素。

第四,政策导向,政府希望培育生物医药行业,作为服务企业来提供空间载体。

第五,资本市场看好。做生意要关注的,除了产业发展本身外,就是资产价值兑现,这几年资本市场对生物医药专业园区投资热度比较高。

基于这几个原因,我们想做一个尝试。过去六七年,产业园区开发和运营也积累了一些能力,可以让我们把这个事做好。

经济观察报:什么样的地方适合做生物医药产业?

张晋元:我国适合做生命科学专业园的地方并不多,目前主要在北京的昌平、大兴和海淀,上海的张江、松江,还有就是苏州工业园、武汉光谷、广州黄埔及成都等一些地方。

至于什么地方适合做生物医药,我觉得有如下几点:

第一,产业基础对生物医药产业非常重要,比如做创新药,如果这个地方没有任何产业链上下游相关配套和支持,这个事儿很难做;比如很多企业希望周边就能有一个CDMO或者CRO企业,能帮创新药企业做实验,实施很多想法。

第二,政府政策支持,包括但不限于人才引进政策、税收、环评等等。

第三,人才,生物医药企业有大量研发环节,需要很多专业性人才,所以这个事肯定要在人才高地去做。

经济观察报:生物医药产业链条很长,产业链上的哪些环节适合放在园区?

张晋元:这个问题很好,但很难回答。

生命科学从大行业划分有化学药、生物药、医疗器械及相关中间服务;从生产或者经营行为来看,有研发、制造、生产等环节。每个环节都有它的价值,但从我们园区定位来讲,不太适合大规模生产。

无论是广州黄埔园区,还是上海松江项目,都位于市区边缘,不适合做大规模生产,我们更倾向做前端的研发、小试和中试这块儿。有很多生物医药企业有小规模生产空间的需求,我们也可以满足。

经济观察报:具体操作项目过程中,如何进行权衡取舍?

张晋元:一些较成熟的企业,议价能力很强,需要给出更多优惠条件来吸引。这类企业能给政府带来产值和收入,也能带动上下游企业入驻,但可能贡献的租金很少,这样的企业必须有,但如果全部是这类企业,作为运营者就很难获得回报。

还有一些初创企业,尤其是处于研发阶段的企业,租金可能没那么稳定,也不会带来多少产值和税收,但是只要做成功了,可能就是未来的独角兽企业。这样的企业要有,但也不能都是这类企业。

这两类企业,我们在招商的时候需要做平衡。

经济观察报:生物医药园区和其他产业园区有哪些区别?

张晋元:从我们实际情况来看,在园区的投资、设计、选址、招商等方面,生物医药园区的要求更严苛。

第一是选址。从全国范围来看,能满足生物医药企业的也就几个城市,在这些城市中,适合生物医药企业落地的也就特定的几个区域。对位置要求比较高。

为什么上海张江生物医药园租金可能比旁边普通园区高出一倍,就是因为聚集了很多上下游企业。

第二是硬件空间。生物医药园区比普通园区要求更高,比如说层高,有的企业实验设备上面要做很多管道,吊顶占据较大空间,层高至少需要4.5米,否则进去检修管道时,人都站不直。还有承重,有些生物医药企业用钢罐培育细胞,设备很重,一般建筑承重是满足不了的;电力配置一般需要双路供电,对电容要求会高一些;还有包括专用的排污排烟管道、污水处理装置、蒸汽燃气等等。

第三是配套政策和政府支持,生物医药企业尤其是化学药的企业,需要严格履行环评审批相关要求,这需要政府指导支持。

第四是配套服务,包括但不限于为生物医药提供定制化服务的能力。

园区投资的两个标准

经济观察报:金地威新衡量一个产业园区是否值得投资的标准是什么?

张晋元:有两个标准。第一,能不能满足政府要求。产业园和住宅、商办不同,政府低价给你工业用地,但有相应的产业监管要求,例如达产时间、园区产值和税收要求等。

第二,是否符合投资者要求。从财务上有两个关键指标,一是从获取项目到资金退出的投资回报率是多少。不同城市不一样,一线城市要求稍微低一些,二线城市要求比较高。第二个指标是园区满租后年化收益率,分子是息税折旧前利润,可以理解为租金收益,分母是总投入。

每个项目我们都会做财务测算,衡量是否符合标准,如果符合就可以投。但背后有很多功课,比如对这个地方的产业环境分析,看看能否吸引到我们想要的客户,能不能在我们期望的周期内满租,还包括这个地方的增长潜力、成长空间、竞争力等等。

另外,还要看项目的土地指标、容积率、限高等要求,这关系园区产品设计的实现。

经济观察报:一个园区项目从拿地到满租大约需要多长时间?

张晋元:每个项目不一样,有的项目开园就能实现满租。一般情况,假如一个占地70亩到80亩、建筑面积10万平方米的典型园区,开园一年到一年半就会满租。

经济观察报:园区是重资产项目,未来主要通过哪些方式退出?

张晋元:一种是通过公募REITs,我们现在正在做这个事情。

第二种是通过一些基金退出,有些核心基金对产业园区资产比较感兴趣,基金背后有保险公司。我们一方面通过基金和背后的保险公司合作,另一方面也会直接和保险公司谈,把成熟的资产全部或部分卖给保险公司。

经济观察报:金地威新成熟的园区,通过资本化处置的占比有多大?

张晋元:所谓资本化,其实不仅在退出阶段,前端开发也在做,我们的很多项目都和一些大的资本合资的。比如有部分园区和美国地产基金阿波罗合作;另外我们计划和一些基金成立合资平台,未来会一起投资园区项目。

存量资产方面,我们有一个资产包正在和资方洽谈退出。

经济观察报:金地威新园区资产公募REITs进展到哪个阶段了?

张晋元:有几个项目符合要求,已经报到国家发改委储备库了,目前正在积极地和发改委、地方政府沟通。

打通全产业链是终极竞争力

经济观察报:一家产业园企业或一个产业园区的核心竞争力是什么?

张晋元:我认为,产业园区的终极核心竞争力就是打通产业链条,从投资到孵化、加速,再到园区运营服务。

其实,我们也在尝试前端产业投资基金,过去五六年,作为LP参与投资了多支产业基金,通过这种方式间接投了一些早期的高科技企业,希望能够成为我们的产业资源。

同时,我们在深圳和北京还有孵化器,让被投资的企业能在我们的孵化器成长;除了资金和空间载体外,我们还会帮助做一些专业资源嫁接;再往下,这些企业长大了,我们希望能到我们的园区继续发展,园区也会给到相应配套服务,帮助它成长。

在实现这个目标的过程中,我们也形成了一些核心服务能力。

经济观察报:主要是哪些核心服务能力?

张晋元:第一是投资布局,自成立以来,我们的投资布局主要聚焦在产业核心城市,北京、上海、深圳、广州、苏州、南京、武汉和成都等,这些城市产业基础非常好,产业资源比较聚焦,资本市场比较关注,大宗交易相对活跃,甚至申请银行贷款也比较容易。所以,我们投资的项目基本能实现比较好的收益率,目前在运营的满租园区,收益率均能达到预期。

第二是产品,过去六七年,我们有很多经验和教训,但也有积累,现在这个项目(广州黄埔科创园)算是第三代产品。不仅仅是从功能上可以满足生物医药客户需求,而且因为减少浪费,综合成本也在下降。

经济观察报:成本是怎么降下来的?

张晋元:第一,减少浪费,认真分析,把钱花在客户有感知、有需要的地方;第二,随着招采体系成熟,采购量增加,成本自然也就降了下来。

当然还有一些设计优化,看过我们实体楼的都知道,基本没有过道、走廊之类的浪费面积;但功能应有尽有,包括大型设备吊装、各类排风排气管道,我们都预留了场地和接口。

经济观察报:产业从培育到成熟,再到形成产业集群,需要一个漫长过程,将持续考验运营方的资金实力和耐心,请结合实际情况,谈谈你的看法和认识。

张晋元:产业培育肯定需要一个漫长过程,我们做了六七年了,也不敢说已经形成很好的产业资源,只能说有了初步积累。产业园区尤其是重资产投资是一个挺慢的过程,开发就得一年多,然后是招商,从拿地到满租怎么也得两三年时间。

一个园区也就四五十家企业,真想积累一个很好的产业资源库,这个不容易。所以,我们既要做产业园,又要做孵化器,不断通过园区建立朋友圈,其实就是希望能加速产业培育的过程。

所以,产业培育不会完全按照设计的剧本去发展,既有主动选择,也有偶得性结果,但是引导很重要。比如,广州园区希望招生物医药企业,从宣传活动到出街广告、招商方式,就会往生物医药方向去做。

但也有偶得性因素,我们在上海松江泗泾镇有个项目,原本并没有定位为生物医药产业。但后来把毕得医药招进来了,这家公司主要做化学药中间体,是一家非常好的企业,去年刚上市。然后,它的合作方、供应商都来了。现在这个园区80%企业都是生物医药企业,通用型园区变成主题园区。

从背后逻辑来看,我们把客户服务好了,帮助他们解决很多问题,慢慢稳定下来,很多上下游企业也就自然跟过来了。

我们投资包括孵化的企业,对园区产业形成和招商很有帮助。我们在上海闵行马桥的园区,就是和被投企业一起拿地。企业叫达闼科技,做机器人操作系统和柔性关节。达闼科技和我们一起成立合资公司,拿了一块工业用地,把总部也放在这里,我们帮它做了2万平方米的超级工厂,剩下空间按照产业链上下游做招商,这是一个很典型的案例。

经济观察报:一些天使投资人说初创企业投资成功率只有2%左右,金地威新直接投资的企业,成功率有多大?

张晋元:我们投的比较早期,这些企业还在成长过程中,没到成熟阶段,到现在至少还没有失败案例,就是这个企业不做了,还没有;当然,成功退出的也没有,因为都还没到退出阶段。

我们重点投资的生物医药行业,门槛还是比较高的,很多创始人都是美国知名大学的教授、学者,带着技术出来创业;或者是药企出来的科学家,本身就是搞技术的。这些企业未来即使不上市,也可以将核心技术卖给药企,退出相对还是有保障的。

研产租户粘性更强

经济观察报:去年底到今年,很多园区发生退租事件,造成部分园区公募REITs价格出现大幅波动,应当如何从源头上避免发生类似事件,将损失和影响降至最低?

张晋元:仔细观察这几只园区公募REITs,你会发现,发生大规模退租的项目无一例外都是偏研发办公型的,物理空间是办公楼;而租户相对稳定的产业园区,定位基本都是生产研发型,其中有很核心的区别。

第一,产品定位一定要准确,其实我们很少做研发办公型产品,主要原因是这类产品在任何一个城市都过剩,对客户粘性非常低,客户拎包就可以走。

但研发生产类型的客户,需要花大量成本对空间进行针对性的装修,比如一些实验室等,他们的生产设备也都比较昂贵,一旦入驻,除非这家企业不存在了,搬走的可能性极小。

第二,持续关注入驻园区客户的经营状况,比如用电量、员工人数,进来后有没有装修,是不是每天开灯,还有客户总拖欠租金也是个信号。如果发现这类信号,就需要提前做准备,做好应对措施。

经济观察报:一些园区企业反映,今年招商压力普遍较大,有些企业甚至搞起全员招商,你感觉压力大不大?

张晋元:肯定也很大,年初其实就看到,我们的园区和往年相比,也出现一些退租,但相对商办物业,产业园载体在退租之后,能马上有企业补充进来。

我们运营的园区中,目前的平均出租率大概是95%,相对比较稳定,像广州,适合生产研发的物业空间比较稀缺,一旦有这样的空间,需求还是比较旺盛的。

经济观察报:什么样的产业可以更好地抵御经济周期的影响?

张晋元:制造业受经济周期影响还是比较大,从我们园区情况来看,最好的还是新能源汽车行业相关的企业。

坦白讲,今年生物医药受影响挺大的,尤其是创新药,研发周期很长,一旦资金跟不上,就不行了。

经济观察报:金地威新产业园区中,有多少是收购来的?

张晋元:我们现在手头上的项目,六七成都是收并购过来的。工业用地比较特殊,原来政府更愿意把土地直接给实体企业,而不是特别愿意给像我们这种平台公司,所以开始时很难拿到一手地。

现在政府的观念也在改变。在上海,我们做了很多园区,盘活了很多低效资产,原来荒芜的园区,通过我们重建、招商引资,带来了更多产值和税收,所以政府觉得这个事儿你能做,这两年开始,我们陆续拿了更多新项目。

经济观察报:对园区来说,二手项目和新地哪个性价比高?

张晋元:二手项目投资过程更复杂,不仅需要和原业主谈判,还需要重新和政府报规,又是税务问题,又是法务风险。相对来说,新项目就简单多了,可以完全根据自己的想法来做。

二手项目土地年限更短,成本相对更高,因为原来的业主想要溢价。新拿地价格则相对便宜一些。不过二手项目也有优势,就是项目位置可能更靠近核心区一些。

经济观察报:在产业园区轻重配比上你是怎么考虑的?一个园区项目,自持和出售的比例大概是怎样的?

张晋元:我们95%以上资产都是自持,从自身意愿来说,也更倾向自持,像上海闵行一个项目,政府允许销售50%,但我们没有销售,我们认为这么好位置的资产就要全部自持,再通过资本化的方式退出,这也是对投资人、客户、政府的负责。

经济观察报:资金积压会不会比较严重?

张晋元:一方面,我们在投资开发段与大资本有合作;另一方面,因为是国家导向,很多银行愿意给融资做开发,而且贷款期限也比较长。

经济观察报:综合资金成本是多少?

张晋元:基金是纯股权投资,不存在资金成本,更多从分红和退出获取收益;银行借款项目不同情况略有差异,但利率水平均较低。

经济观察报:你反复提到金地威新投资主要聚焦核心产业城市、核心区域,像长三角产业基础较好的三四线城市会考虑吗?

张晋元:其实有些地方有很好的产业市场,像昆山、太仓、常熟等,这些城市,第一是承接上海外溢产业,第二能够满足大规模生产制造的需求,我们也一直在关注。

生物园区张晋元医药经济观察报发布于:北京市声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。

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